12 Kasım 2026 · 7 dakikalık okuma
Bir arsanın değerini en çok etkileyen bilgi, üzerine ne yapılabileceğidir. Aynı mahallede, aynı büyüklükteki iki arsadan biri dört katlı konut yapılabilen bir parsel, diğeri yapılaşmaya kapalı bir alan olabilir. Bu farkı gösteren bilgiye imar durumu denir. Bu yazıda imar durumunu nereden öğrenebileceğinizi ve belgede geçen terimlerin ne anlama geldiğini anlatıyoruz.
İmar durumu nedir?
İmar durumu, bir parselin yürürlükteki imar planına göre hangi amaçla kullanılabileceğini ve nasıl yapılaşabileceğini gösteren bilgidir. Parselin konut, ticaret, sanayi, tarım, yeşil alan, okul alanı gibi hangi kullanıma ayrıldığı; yapılabilecek binanın taban alanı, toplam inşaat alanı, yüksekliği ve komşu parsellere ya da yola olan mesafesi bu bilgiyle belirlenir.
İmar planı bulunan alanlarda yapılaşma kuralları planla ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile; plan bulunmayan alanlarda ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile belirlenir. Bu nedenle “imarlı” ve “imarsız” arsa arasındaki fark yalnızca bir etiket değil, doğrudan yapılabilecek bina ile ilgilidir.
İmar durumunu öğrenmenin yolları
1. Belediyeden imar durumu belgesi
En kesin yol, parselin bulunduğu belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğünden imar durumu belgesi almaktır. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde bu belge, ilgili il özel idaresinden ya da büyükşehirlerde yetkili belediyeden alınır. Başvuru için genellikle tapu bilgileri (ada, parsel) ve kimlik yeterlidir; bazı belediyeler başvuruyu ve ücret ödemeyi internet üzerinden de kabul eder. Alım-satım, kredi ve proje çalışmalarında esas alınması gereken belge budur.
2. Belediyelerin e-imar sistemleri
Birçok belediye, internet sitesinde “e-imar”, “imar durumu sorgulama” ya da “kent rehberi” adıyla bir harita uygulaması sunar. Ada ve parsel numarasını girerek ya da haritada parseli seçerek plan fonksiyonunu, emsal değerini ve kat yüksekliğini görebilirsiniz. Bu sorgulamalar bilgi amaçlıdır; resmi işlemlerde yerine geçmez, ancak satın alma öncesinde hızlı bir ön kontrol için çok kullanışlıdır.
3. e-Plan (Mekânsal Planlar Bilgi Sistemi)
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın e-Plan sistemi, onaylı imar planlarının sayısal olarak toplandığı ve harita üzerinden incelenebildiği bir platformdur. Tüm planlar henüz sisteme aktarılmamış olabilir; yine de parselin bulunduğu bölgede hangi ölçekte plan bulunduğunu anlamak için iyi bir başlangıçtır.
4. Ada ve parsel bilgisini doğru bulmak
Tüm bu sorgulamalar için önce doğru ada ve parsel numarasına ihtiyacınız var. Numarayı bilmiyorsanız ada ve parsel numarası nasıl öğrenilir rehberimize göz atabilir ya da Parselio'da haritaya tıklayarak parseli bulabilirsiniz.
İmar durumu belgesindeki terimler
| Terim | Anlamı |
|---|---|
| Plan fonksiyonu | Parselin ayrıldığı kullanım: konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi, turizm, tarım, park, okul alanı vb. |
| TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) | Binanın zemine oturan alanının parsel alanına oranı. 500 m² parselde TAKS 0,30 ise bina tabanı en fazla 150 m² olabilir. |
| KAKS / Emsal | Toplam inşaat alanının parsel alanına oranı. 500 m² parselde emsal 1,20 ise emsale dahil toplam inşaat alanı 600 m²'dir. |
| Hmax / kat adedi | Binanın izin verilen en yüksek yüksekliği ya da kat sayısı. |
| Çekme mesafeleri | Binanın yola (ön bahçe) ve komşu parsellere (yan ve arka bahçe) bırakması gereken en az mesafe. |
| Yapı nizamı | Ayrık, bitişik ya da blok nizam; binanın komşu binalarla bitişik olup olmayacağı. |
| Plan notları | Bölgeye özel ek kurallar: otopark, kot, cephe malzemesi, ön izin gerektiren durumlar vb. |
Satın almadan önce sorulacak sorular
- Parsel kadastral bir yola cephe alıyor mu, yol genişliği ne kadar?
- Parselin bir kısmı yola, parka veya okul alanına ayrılmış mı (terk / kamulaştırma)?
- Bölgede askıda ya da yeni onaylanmış bir plan değişikliği var mı?
- Parsel, imar uygulaması (18. madde uygulaması) yapılmış bir alanda mı?
- Koruma alanı, kıyı kenar çizgisi, sit alanı gibi özel bir statü var mı?
Bu soruların cevapları imar durumu belgesinde ve belediye imar müdürlüğünde alınacak bilgide yer alır. Arsa alırken kontrol edilecek diğer konular için arsa alırken dikkat edilecek 12 madde yazımıza bakabilirsiniz.